이혼관련
이혼 시 아파트 재산분할 완전 가이드
법무법인 늘품 변호사팀
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2026. 05. 발행
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읽기 약 13분
📌 핵심 요약 — 직접 답변
이혼 시 아파트는 명의와 관계없이 혼인 중 부부의 협력으로 형성된 재산이라면 재산분할 대상입니다. 대출이 있으면 시세에서 잔여 대출을 공제한 순자산을 기준 으로 분할하며, 재산분할 청구권은 이혼한 날로부터 2년 이내 행사해야 합니다.
1 아파트 재산분할의 법적 근거민법 제839조의2는 이혼 시 혼인 중 쌍방의 협력으로 이룩한 재산을 분할할 수 있다고 규정합니다. 아파트가 한쪽 명의여도 혼인 기간 중 형성됐다면 원칙적으로 분할 대상입니다.
📜 민법 제839조의2 — 재산분할청구권
① 협의상 이혼한 자의 일방은 다른 일방에 대하여 재산분할을 청구할 수 있다.
② 재산분할에 관하여 협의가 되지 아니하거나 협의할 수 없는 때에는 가정법원은 당사자의 청구에 의하여 기여도 등 여러 사정을 참작하여 분할의 액수와 방법을 정한다.
③ 제1항의 재산분할청구권은 이혼한 날부터
2년 을 경과하면 소멸한다.
대법원은 가사노동·육아도 재산 형성에 대한 기여로 일관되게 인정해왔습니다. 따라서 전업주부도 혼인 중 취득한 아파트에 대해 재산분할을 청구할 수 있습니다.
2 재산분할 대상 아파트 vs 제외 아파트모든 아파트가 재산분할 대상이 되는 것은 아닙니다. 혼인 기간 중 형성된 공동재산과, 분할에서 제외되는 특유재산을 구분해야 합니다.
✅ 재산분할 대상 (공동재산)
혼인 기간 중 취득한 아파트
혼인 전 취득했어도 혼인 후 대출 상환·개량에 기여한 부분
명의가 한쪽이어도 공동 협력으로 형성된 경우
부부 공동 명의 아파트
혼인 중 취득한 전세보증금·임차권
❌ 재산분할 제외 (특유재산)
혼인 전 단독으로 취득한 아파트
혼인 중 상속받은 아파트
혼인 중 증여받은 아파트 (제3자로부터)
특유재산에서 발생한 수익 (단, 기여 있으면 일부 포함 가능)
💡 특유재산도 일부 분할 가능한 경우
혼인 전부터 가진 아파트라도 혼인 중 배우자가
대출 상환에 기여 했거나
인테리어·관리 등에 상당히 기여 했다면, 기여 부분만큼은 재산분할 대상이 될 수 있습니다.
3 대출 있는 아파트 재산분할 계산법아파트에 대출(담보대출·모기지)이 남아있다면, 시세에서 잔여 대출을 공제한 순자산(실질 가치)을 기준으로 재산분할 금액을 계산합니다.
기본 계산 공식
🧮 계산 예시 — 대출 있는 아파트
아파트 시세 6억원
잔여 담보대출 (-) 2억원
순자산 (재산분할 대상) 4억원
분할 비율 (50:50 가정) 각 2억원
대출 처리 방법 3가지
A
아파트 매각 후 대출 상환 → 잔액 분배
가장 깔끔한 방법입니다. 아파트를 팔아 대출을 먼저 갚고 남은 금액을 비율에 따라 나눕니다. 양측 합의가 필요하며 매각 시기·가격 결정도 협의해야 합니다.
B
한쪽이 아파트 인수 → 대출도 승계 + 차액 정산
한쪽이 아파트를 가져가는 대신 대출도 인수하고, 상대방에게 순자산의 절반을 현금으로 지급합니다. 은행의 대출 명의 변경(채무자 교체) 동의가 필요합니다.
C
법원이 결정 (협의 불가 시)
양측이 처리 방법에 합의하지 못하면 법원이 구체적인 분할 방법을 결정합니다. 매각 명령 또는 현물 분할 중 재판부가 선택합니다.
⚠️ 주의 — 전세 낀 아파트
아파트에 전세 세입자가 있다면 전세보증금도 부채로 처리합니다.
순자산 = 시세 − 담보대출 − 전세보증금
전세 만료 전 아파트를 처분하거나 명의이전하려면 세입자 동의 또는 전세금 반환이 선행되어야 합니다.
4 재산분할 비율 — 기여도 결정 기준법원은 아파트 재산분할 비율을 결정할 때 경제적 기여도만이 아니라 가사노동·육아·혼인 기간 등을 종합 고려합니다. 실무상 5:5를 기준으로 사정에 따라 조정됩니다.
기여 유형 인정 방식 실무 비율
맞벌이 부부 경제적 기여 동등 인정 5:5 기본 전업주부 + 외벌이 가사노동·육아를 경제적 기여와 동등 인정 4:6 ~ 5:5 혼인 기간 짧음 (5년 미만) 기여 기간 반영 3:7 ~ 4:6 혼인 기간 장기 (20년 이상) 장기 기여 충분히 인정 5:5 이상 가능 한쪽이 혼인 전 취득·대출 상환 해당 부분은 특유재산으로 공제 기여분 별도 산정
기여도를 높이는 증거 자료
급여 통장 내역 — 생활비·대출 상환 이체 기록
인테리어·보수 공사 영수증 — 아파트 가치 상승 기여 증명
자녀 학교·병원 관련 서류 — 육아 기여 증명
공과금·관리비 납부 내역 — 생활 기여 증명
부동산 취득 당시 자금 출처 통장 — 초기 매입 기여 증명
5 아파트 명의이전 절차재산분할로 아파트 명의를 이전하려면 이혼 합의서 또는 판결문을 근거로 소유권이전등기를 신청해야 합니다. 취득세가 부과되며 법무사·변호사를 통해 진행합니다.
1
이혼 전/동시
재산분할 합의서 또는 판결문 확보
협의이혼 시: 재산분할 합의서를 공증받거나 법원 조정 조서로 작성합니다.
2
명의이전 전
은행 대출 처리
담보대출이 있다면 은행에 채무자 교체(대출 명의 변경)를 신청하거나, 대출을 먼저 상환한 후 명의이전합니다. 은행 심사가 필요하므로 2~4주 소요됩니다.
3
등기 신청
소유권이전등기 신청 (관할 등기소)
법무사·변호사를 통해 재산분할을 원인으로 한 소유권이전등기를 신청합니다. 직접 신청도 가능하지만 절차가 복잡해 전문가 이용을 권장합니다.
4
등기 신청 후 1~2주
취득세 납부 및 등기 완료
재산분할로 인한 부동산 취득에는 취득세가 부과됩니다. 납부 후 등기가 완료되면 새 등기권리증이 발급됩니다.
💰 아파트 명의이전 시 발생 비용
취득세 시가표준액 × 1.5% (재산분할 원인)
지방교육세 취득세의 20%
법무사 수수료 약 30만~80만원 (금액별 상이)
등기신청 수수료 등기 신청 기준액에 따라 수천원~수만원
💡 재산분할 vs 증여 — 취득세 차이
이혼 재산분할로 인한 명의이전은
취득세 1.5% 가 적용됩니다. 반면 증여를 원인으로 한 명의이전은 취득세 3.5%로 더 높습니다. 반드시 재산분할 명목으로 등기하세요.
6 배우자가 아파트를 숨기거나 처분했다면이혼 소송 중 상대방이 아파트를 몰래 처분하거나 담보대출을 추가로 받아 가치를 낮추는 경우가 있습니다. 이를 방지하기 위해 즉시 법적 조치를 취해야 합니다.
가압류·처분금지 가처분 신청
이혼 소송 제기와 동시에 또는 직전에 법원에 아파트에 대한 처분금지 가처분 을 신청하면 상대방이 아파트를 임의로 팔거나 담보 설정하는 것을 막을 수 있습니다.
신청 시기: 이혼 소송 제기 전후 즉시
신청 법원: 아파트 소재지 관할 법원
처리 기간: 신청 후 1~2주 내 결정
담보 제공: 통상 아파트 가액의 10~20% 담보 필요
재산 조회 제도 활용
재산명시 신청 — 법원이 상대방에게 재산 목록 제출을 명령재산조회 신청 — 법원이 금융기관·등기소에 재산 내역 조회사실조회 신청 — 국토교통부 실거래 내역, 은행 대출 현황 조회
⚠️ 재산 은닉 시 법적 불이익
상대방이 재산을 은닉하거나 처분한 사실이 밝혀지면 법원이 분할 비율 결정 시 이를 불리하게 반영합니다. 또한 재산명시 불이행 시 감치(구금) 처분도 가능합니다.
7 아파트 재산분할 청구 — 2년 시효 주의재산분할 청구권은 이혼한 날로부터 2년이 지나면 소멸합니다. 이미 이혼했더라도 2년 이내라면 지금 바로 청구할 수 있습니다.
📜 민법 제839조의2 제3항
재산분할청구권은 이혼한 날부터
2년을 경과하면 소멸 한다.
⏰ 재산분할 청구 기한 계산 예시
이혼 확정일 2025년 3월 1일
재산분할 청구 가능 기한 2027년 3월 1일까지
기한 이후 청구권 소멸 — 불가
⚠️ 협의이혼 후 재산분할 미합의 시
협의이혼 시 재산분할 합의를 하지 않고 이혼한 경우에도 이혼한 날로부터 2년 이내라면 법원에 재산분할 심판 청구가 가능합니다. 기한을 절대 놓치지 마세요.
8 아파트 재산분할 자주 묻는 상황별 답변실제 상담에서 가장 많이 등장하는 상황별로 핵심 답변을 정리했습니다.
Q. 아파트가 남편 명의인데 전업주부도 받을 수 있나요?
네. 전업주부의 가사노동·육아는 대법원에서 일관되게 재산 형성 기여로 인정합니다. 혼인 기간이 길수록 기여도가 높게 인정되며 5:5에 가까운 분할도 가능합니다.
Q. 혼인 전에 남편이 산 아파트인데 제 몫은 없나요?
혼인 전 취득은 특유재산이 원칙이지만, 혼인 후 대출 상환·인테리어·관리비 등에 상당히 기여했다면 기여 부분에 대한 분할을 청구할 수 있습니다. 기여 증거 확보가 중요합니다.
Q. 아파트를 팔지 않고 현금으로 받을 수 있나요?
가능합니다. 상대방이 아파트를 가져가는 대신 순자산의 분할 비율만큼 현금으로 지급하는 방식(대상분할)을 선택할 수 있습니다. 단, 상대방이 현금 지급 능력이 있어야 합니다.
Q. 아파트 재산분할과 위자료는 별개인가요?
네, 완전히 별개입니다. 재산분할은 혼인 중 형성된 재산을 나누는 것이고, 위자료는 유책 배우자에게 청구하는 손해배상입니다. 두 가지를 동시에 청구할 수 있습니다.
자주 묻는 질문 FAQ
이혼 시 아파트는 반드시 재산분할 대상이 되나요? +
혼인 기간 중 부부의 협력으로 형성된 아파트라면 명의와 관계없이 재산분할 대상입니다. 단, 혼인 전 취득하거나 상속·증여받은 아파트는 특유재산으로 분할이 제한될 수 있습니다.
남편 명의 아파트인데 제 몫도 받을 수 있나요? +
네, 받을 수 있습니다. 민법 제839조의2는 혼인 중 쌍방 협력으로 이룩한 재산을 분할 대상으로 규정합니다. 전업주부의 가사노동·육아도 재산 형성 기여로 인정됩니다.
아파트에 대출이 남아있으면 어떻게 계산하나요? +
아파트 시세에서 잔여 대출액을 공제한 순자산(실질 가치)을 기준으로 재산분할합니다. 예를 들어 시세 6억, 대출 2억이면 순자산 4억을 분할 대상으로 계산합니다.
아파트 재산분할 비율은 어떻게 결정되나요? +
법원은 혼인 기간, 경제적 기여도, 가사노동·육아 기여도, 취득 경위 등을 종합 고려합니다. 실무상 5:5를 기준으로 하되 구체적 사정에 따라 조정됩니다.
아파트 명의이전 시 세금은 얼마인가요? +
재산분할을 원인으로 한 아파트 명의이전에는 취득세 1.5%와 지방교육세(취득세의 20%)가 부과됩니다. 증여 원인(3.5%)보다 낮으므로 반드시 재산분할 명목으로 등기해야 합니다.
재산분할 청구는 언제까지 해야 하나요? +
이혼한 날로부터 2년 이내에 재산분할 청구를 해야 합니다(민법 제839조의2 제3항). 2년이 지나면 청구권이 소멸합니다. 협의이혼 후 합의가 안 된 경우에도 2년 내라면 법원에 심판 청구가 가능합니다.
상대방이 아파트를 몰래 팔아버리면 어떻게 하나요? +
이혼 소송 제기와 동시에 처분금지 가처분을 신청하면 막을 수 있습니다. 이미 처분됐다면 처분 당시 시세를 기준으로 가액 상당의 금전 분할을 청구할 수 있습니다. 즉시 변호사와 상담하세요.
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법무법인 늘품 변호사팀
대한변협 등록 이혼전문변호사 · 재산분할 전문
법무법인 늘품은 대한변협에 이혼전문변호사로 공식 등록된 변호사 3인이 이혼 재산분할·상간자소송·양육권·위자료 분야를 직접 수행합니다. 본 글의 법령 정보는 2026년 5월 기준입니다. 개인 상황에 따라 결과가 다를 수 있으므로 반드시 전문 변호사와 상담하시기 바랍니다.
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